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而且还有一个问题，在场还没人提到，那就是容积率的利用率。

国内商场有个通病，楼层越往上，人气越冷清，对于一步路都不想多走的国内顾客来说，去高楼层消费是有心理障碍的，一般从第三、四层开始，人气就会逐步冷清。

所以国内商场大部分都是六层以下，而六层楼对容积率的利用率太低，步行街同样如此。

如果只做商业街区，那文彦棋争取来的高达5的容积率，根本发挥不出来。

作为一名合格的地产商，如果不能把容积率充分利用上，把每一寸土地都尽可能的攥取最大价值，那就是巨大浪费。

所以，定位不仅要考虑回款周期，也得充分考虑到容积率。

王流左右权衡，心里有了主意，敲敲桌子，压下众人的议论，沉声道

“意见我都听了，说的都不错，把项目做成综合体，这一点上都没意见，目前争论的焦点，都在具体做哪些业态上。”

众人纷纷点头。

王流继续道“杨经理提的购物中心想法很不错，不过只能作为一种业态，不适合全面覆盖，一来市里市场有限，消化不了这么多铺位。

二来成本高，回款慢，财务压力太大。

三来……容积率的利用率太低，别忘了，一个项目能有多大账面价值，可都在实实在在的开发面积上，想把项目利益最大化，每一寸土地都该利用上。”

众人再度点头。

杨凯也深表认同“王总说的对，是我没考虑充分。”

王流微微颔首，沉声道“购物中心可以确定下来，规划一下，盖个大型商场就够了，剩下业态选择上，第一要考虑容积率，第二也要考虑财务压力，尽可能的缩短回款周期。

酒店和写字楼都可以安排上，眼下市场虽然趋近饱和，但随着将来市里经济持续发展，这块的需求也会持续提升，收益是有的。

另外还有最重要的一点，业态选择上，一定要加上公寓，论到回款速度，还是盖房子来的最实在，不用等盖好就能卖，能极大缓解我们的财务压力。

而且，这块我们也熟。”

“说的是。”

“利用商业区聚拢人气，再用公寓回款，正好能平衡财务压力，王总这个提议很好。”

众人纷纷点头。

王流环顾一眼众人，总结道“既然没人反对，那就这么定了，这个项目总共做商场、酒店、写字楼和公寓四种业态。

定位敲定，接下来再讨论一下未来的销售问题吧，公寓不用说，肯定是要卖的，但是商场、酒店和写字楼，将来我们是自己持有，还是出售，或者租售结合”

“卖了吧，这样最干脆。”

“对，光靠收租子，想收回成本得等到猴年马月，这么大笔资金压进去，万一将来资金链紧张，那风险就大了，还是直接卖了回款稳妥。”

“我同意出售。”

有人同意卖。

也有人想持有。

“我反对卖，盖完就卖，拿钱走人，那是住宅地产才干的事，我们现在干的是商业地产，得转变一下思想了。”

“我也不同意，刚才王总已经说了，可以利用公寓回款，资金上压力已经不大了，剩下的物业当然是自己持有最划算，回款周期虽然慢，但胜在持久，能形成稳定的现金流，这才是最重要的。”

“我也同意自己持有。”

两边争执不下，王志新跳出来打圆场“说的都有道理，要不我们干脆租售结合吧，卖一部分，自己留一部分。”

王流瞥他一眼，淡淡道“卖哪一部分，留哪一部分如果只卖差的，有人来买吗如果卖了好的，自己留下差的，那不是更亏”

商业地产的投资回报形式有三种，第一，销售收入，直接卖掉，或者收租。

第二，后期经营管理收益。

第三，将来物业升值收益。

如果直接卖掉走人，回款速度是快了，但是这样也将损失后期经营管理，以及将来物业增值所带来的收益。